万联证券老房不再只等拆迁，2026年城市更新提速，真正要看的是改不改、谁出钱

小区群里又有人在转消息，说"以后老房都不拆了"，后面紧跟着另一拨人在发"我家改造完，房价肯定涨"。同一个楼道里，两种说法都有人信。

2026年5月15日，国务院常务会议审议通过《城市更新"十五五"规划》，5月28日正式印发。这份规划里写得很清楚：城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段。 "十五五"期间，全国新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，改造城镇危旧房约50万套（间），更新改造老旧街区厂区约1500个。

数字摆出来，两种误读就能校准一下："都不拆"不对，危旧房仍在改造范围内；"必升值"也不对，规划里写的是"让人民群众生活更方便、更舒心、更美好"，第一目标是居住品质，不是资产溢价。

过去那种一个片区整体推倒重来的做法，已经被明确叫停。规划要求防止大拆大建，避免短时间、成片集中拆除现有建筑。

但并不是所有房子都不拆。 C级、D级危房，以及国有土地上的预制板房屋、非成套住房，仍然是拆除改造的重点。规划里专门提到，要"加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患"，基本消除已建档立卡的D级危险住房安全隐患。

也就是说，拆不拆这件事，不再看"是不是老房"，而是看"是不是危房、有没有保留价值、是不是卡在重大基础设施的动线上"。武汉7月15日发布的危旧住房自主更新原拆原建试点新政，就把申报门槛写得很具体：C级、D级危房，无独立厨卫的非成套住房，以及建成超25年的老旧住房，都可以申报。

结构还安全、能继续住的小区，路径是先做"体检"，再针对性改造。规划提出，重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。

改造内容分三个层次：

基础类：供水、排水、供电、道路、消防、安防、屋面外墙维修——保安全、保基本

完善类：加装电梯、停车库、充电设施、适老化与无障碍设施——提便利

提升类：社区综合服务站、养老、托育、助餐、家政——丰供给

优先纳入改造的，是市政配套设施存在安全隐患、居民改造意愿强烈的小区。

这里有个业主容易忽略的点：同样叫"老旧小区改造"，不同城市、不同小区最终实施的项目可能差别很大。装不装电梯、建不建停车设施、引不引入养老服务，要看空间条件、居民意愿和后续运营能力。群里有人说"隔壁小区装了电梯我们也能装"，这个推论不成立。

这是2026年最值得关注的新路径。规划明确"支持老旧住房自主更新、原拆原建"。

昆明2026年4月发布的征求意见稿，把话说得很直白：老旧住房自主更新，是以消除安全隐患、完善居住功能为目的，由房屋所有权人（业主）作为责任主体和出资主体，依法申请进行原拆原建、拆除翻建。

资金怎么筹？遵循"谁受益、谁出资"：

业主自筹：可按更新后建筑面积比例承担，可提取住房公积金，已缴住宅专项维修资金的也可提取用于更新

财政资金补贴：社区用房、养老用房等公共服务配套设施，由属地政府负责建设

社会资本参与：更新范围内可合理设置配套商业等设施，引入社会资本参与改造和运营

包头的试点更进一步，明确提出"居民出资+商业反哺+政府补助"的多渠道筹资模式。武汉青山街21号街坊、万松园路251号等试点项目的实践是"居民出一点、政府补一点、企业让一点"。

网上流传的"全国统一按某个比例增加面积、政府承担绝大多数费用"，目前没有依据。哈尔滨、武汉、乌鲁木齐等地允许适度增加建筑面积，但前提是"不增加户数、不改变原建筑用途"。居民要自筹建安成本，政府给的是审批支持、规划支持和专项补贴。

2026年6月8日的国务院政策例行吹风会上，相关部门亮出了资金账本：

2026年中央预算内投资城市更新专项资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造，惠及居民约800万户。

同时通过超长期特别国债安排1600亿元，支持城市燃气、排水、供水、供热等地下管网建设改造，比上一年增加250亿元。

两项合计，2026年中央财政支持规模达2570亿元。

此外，自2024年起，中央财政已连续3年累计支持北京、上海、成都等50个重点城市先行先试，东、中、西部每个城市分别给予定额补助。 2026年度拟支持的15个城市包括晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川，东部每城不超过8亿元，中部不超过10亿元，西部不超过12亿元。

这笔钱主要面向入围城市的重点样板片区建设和机制建设，不是直接平均发放到每个小区、每户居民。

具体到小区的改造资金分担：

基础安全类项目（管网、消防、屋面等）→ 以公共资金为主

完善类、提升类项目（电梯、停车、充电桩、养老托育等）→ 按"谁受益、谁出资"原则，居民自筹、住宅专项维修资金、小区公共收益分担；供水供电燃气等专业经营单位出资改造相关管线

原拆原建 → 居民自筹为主，政府专项补贴，可申请保障性安居工程补助资金

所谓"补贴一半""一二层必得补偿"，都不是全国统一规则。

规划落地到具体小区，节奏不会一刀切。业主与其在群里猜，不如做三件实操的事：

第一件，查计划。到当地住房城乡建设部门、街道办事处或社区，查询小区是否进入更新计划、是否属于建成20年以上专项体检对象。 2026年度中央财政支持的城市只有15个，没入选的城市也有自己的改造节奏，但都要以主管部门信息为准。

第二件，查鉴定。觉得自己家是危房、想走原拆原建路径的，查看专业机构出具的C级/D级鉴定结论。没有鉴定结论，后续的自主更新申请无从谈起。

第三件，查文件与程序。涉及加装电梯、原拆原建、费用分摊的，核实本地正式文件及业主表决程序。武汉要求专有部分面积占比80%以上且人数占比80%以上的业主同意，才能启动自主更新。

遇到有人以"内部名额""包办改造""提前交费保证补贴"为由收费，先向社区或主管部门核验。

老房的价值，不再由"拆"字决定，而是由"改"字决定——改不改得成、改不改得好、钱由谁出。这三件事，才是2026年之后业主真正要算的账。